LEI DO INQUILINATO: O que você PRECISA saber

A Lei do Inquilinato 8.245/91 dispõe dos principais regramentos sobre locação de imóveis, mas além disso, ela também dita os deveres e direitos do locador e do locatário.

Conheça quais são as leis do locador (proprietário do imóvel) e do inquilino, segundo a Lei do Inquilinato:

  • Deveres do Locador

I –  entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

  • Deveres do Locatário

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

  • Direito de preferência na Lei do Inquilinato

É direito do inquilino, segundo o Art. 27 da Lei 8245:

“No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”

  • Caução segundo a lei do inquilinato

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

O não cumprimento de usar apenas uma modalidade de garantia, pode ocasionar em 5 dias a 6 meses de prisão, ou multa de 3 a 12 meses do último valor de aluguel do imóvel.

Se a caução for feita por dinheiro, não poderá exceder 3 meses do valor do aluguel e o depósito deve ser feito em caderneta de poupança.

  • Renovação do Contrato

De acordo com a norma, a renovação de aluguel é automática. Portanto, se nenhuma das partes se manifestar ao final do período de vigência do contrato, é subentendido que ele foi renovado e terá vigor até que algum lado se posicione.

  • Garantia do Fiador

O fiador tem como direito quebrar o vínculo de contrato a qualquer momento, desde que comunique o locador sobre seu interesse de desfazer o vínculo como inquilino – a partir da comunicação oficial, o prazo é de 120 dias. Decorrido o período estipulado, o fiador estará desvinculado. Quando houver desistência por parte do fiador, o inquilino precisará encontrar outra forma de garantia ou optar pelo depósito de caução ou pelo seguro fiança.

  • Quebra de contrato, aviso de 30 dias e desocupação

Você tem garantido pela Lei do Inquilinato o direito de pedir a quebra de contrato de aluguel a qualquer momento, antes ou durante a vigência. Esse pedido de rescisão pode ser feito com ou sem o aviso prévio de 30 dias.

Caso deseje fazer a quebra de contrato de aluguel, sempre se certifique no contrato a cláusula que impõe a quantidade de meses para isenção de multa e o tempo para aviso prévio.

Em caso de mudança de endereço por motivos de trabalho, de acordo com a Lei do Inquilinato, para ser conseguir isenção da multa rescisória é preciso notificar o proprietário com, no mínimo, 30 dias de antecedência. É importante esclarecer que isso vale tanto para vínculos privados quanto públicos, desde que a transferência seja mandatória pelo empregador e sem ingerência ou escolha do empregado. Ou seja, caso a transferência tenha ocorrido a pedido do empregado (inquilino), a multa não é isenta.

Inclusive, a mudança pode ocorrer até mesmo dentro da própria cidade, não é limitada à mudança de estado. Da mesma forma que a lei não limita a aplicação de multa apenas para regime CLT, a lei tampouco exige a mudança de estado para fazer jus a dispensa da multa rescisória. A mudança para localidade diversa (inclusive dentro da mesma cidade) é suficiente para garantir a aplicação da referida previsão legal, sendo necessário (neste caso mais extremo) uma análise acerca da distância em questão. Mudança efetiva de cidade, por sua vez, está absolutamente abarcada pela previsão legal.

  • Reajuste de Aluguel

No que diz respeito ao reajuste de aluguel, o Art. 18 diz: “É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”. Ou seja, a forma como os novos valores são aplicados é acordada entre o proprietário e o inquilino. O padrão no mercado imobiliário é que o aluguel seja reajustado a cada aniversário, ou seja, a cada 12 meses.

  • Desastres naturais e a obrigação de reparo

Você já viu por aqui neste artigo informações diversas sobre benfeitorias e reformas, além da obrigatoriedade do inquilino em manter a conservação do imóvel. Mas o que acontece se a propriedade for avariada por algum desastre natural, como inundações, tempestades, ou a queda de um raio, por exemplo? De quem seria a responsabilidade pelo conserto, de acordo com a Lei do Inquilinato?

Neste caso, por se tratarem de danos estruturais, o proprietário é o responsável – exceto em casos em que esse tipo de situação esteja previsto em contrato como responsabilidade do locatário. Porém, o locador não é obrigado a indenizar o locatário em caso de danos em sua mobília ou outros bens.

Mas há uma brecha na lei que responsabiliza o locatário no caso de avarias por causas naturais. E ela diz respeito justamente à conservação. Se ficar provado, por exemplo, que o cômodo de uma casa foi danificado após repetidos episódios de goteiras no telhado em dias de chuva, isso significa que o proprietário não foi avisado sobre o problema estrutural que acabou causando um outro dano no imóvel. E neste caso, o reparo fica por conta do inquilino, por ter negligenciado a manutenção da propriedade.

  • Observações Finais

A Lei do Inquilinato deve ser levada em consideração desde o momento em que o contrato é planejado até o fim do acordo de locação.

Por isso, é importante buscar orientação de advogado especialista em Direito Imobiliário. Desse modo, o locador e o locatário garantem que estão fazendo um acordo vantajoso e dentro do que estabelece a Lei.

Em caso da violação dessas regras, é possível acionar a Justiça para solucionar os transtornos entre as partes. Em algumas situações, há inclusive o pagamento de indenização por danos materiais e/ou morais.

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